一、问题的由来
唯一住房是指中国公民在境内合法拥有用于自身居住的房屋只有一套的情况。社会上广泛流传着这样一种说法：被执行人“唯一住房”法院不能强制执行！于是，在现实生活中出现了一些人：一方面欠钱不还，另一方面住着高级楼房。这种说法是从何而来？事实又果真如此吗?
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。“生活所必须的居住房屋”即被社会上通常理解的“唯一住房”。该规定的本意旨在保障被执行人及其家属的基本生存条件。在实际执行过程中，对于被执行人只有一套住房的情形，为避免激化矛盾，部分执行人员确实存在顾虑，往往采取查封但不处理的保守方式。由此，许多人就更坚定地认为“唯一住房不得执行”是一条法律，并以此为由规避执行或籍此上访，造成执行程序难以顺利进行。但事实并非如此。被执行人“唯一住房不得强制执行”这一说法，其实是对相关执行法律法规和司法解释的误读。
二、案例分析
基本案情：2010年4月8日，被执行人张某购买坐落于福清市音西街道音西村、瑶峰村凯景新天地11号楼201单元及8号楼106车位。单元房建筑面积171.07平方米，单价每平方米7942.36元，首付款30%，银行按揭贷款70%。车位建筑面积42.78平方米，总价款13万元，一次性付款。
2013年12月24日，一审法院在执行申请人陈某与被执行人郑某、张某等民间借贷纠纷一案中依法裁定预查封了被执行人张某购买的上述房屋与车位。2015年6月2日，一审法院向上述被执行人发出限期履行义务通知书，责令被执行人郑某、张某等限期履行生效法律文书确定的义务；逾期不履行，一审法院将依法拍卖上述查封物。
执行异议：2015年6月18日，郑某等以上述被查封房屋系包括其在内全家6口人的唯一住宅为由提出执行异议，其申请事项如下:1.请求不将上述查封物列入执行标的；2.请求中止对上述查封物的拍卖程序等执行措施；3.请求保障其对上述被查封房屋的使用居住权益。
2015年9月22日，一审法院认为申请执行人向法院书面表示自愿按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变卖价款中扣除五至八年租金，符合法律规定，作出裁定驳回郑某等提出的执行异议。
裁定书送达后，郑某等人在法定期限内提起诉讼。
一审法院认为：现有法律、司法解释并未对拍卖家庭唯一住宅作出禁止性规定，况且申请执行人已经书面表示自愿为被执行人提供必要的居住条件。郑某等人以讼争房屋系其家庭唯一住宅为由主张不将讼争房屋列入执行标的以及停止对讼争房屋的执行程序，缺乏事实与法律依据。郑某等人未提供相应的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，据此，判决:驳回原告郑某等人的诉讼请求。
郑其不服一审判决，提起上诉。
二审院认为：一审法院在执行申请执行人陈某与被执行人郑某、张某等民间借贷纠纷二案中，上诉人已向一审法院书面表示自愿按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变卖价款中扣除五至八年租金；且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条 规定:“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持:……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”据此，郑某的上诉请求不能成立，应予驳回。判决：驳回上诉，维持原判。
三、法律评析
2005年1月1日起施行的最高人民法院《查封规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定确实对不动产的执行进行了限制性规定，即被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该条规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神，对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有的基本的生存权提供了法律依据。这一规定的核心在于如何平衡生存权和债权的关系。生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础，同时它又是一种绝对权，任何人都不能侵犯的。而债权只是一种普通权利，是相对权。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益及社会基本秩序的前提下才能得到保护。因此，生存权高于一切，是其他权利存在的基础，生存权得不到保障，其他权利就无从谈起。
但保障生存权是以“必需的居住房屋”为前提，与人们常说的“唯一住房”有很大区别，而且保障的是生存权，并不是房屋所有权。在民事执行中，此种“必需”被限定在“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准”范围内，一旦超出需求，人民法院就可以考虑到案件实际情况予以执行。为避免误解，《查封规定》第7条明确指出，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。根据最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。可见，对已经设定抵押的“唯一住房”，只要与执行标的产生牵连关系，不论是否“必需”都不享有执行豁免权，被执行人想以“唯一住房”作为挡箭牌来规避执行行为是不可能的。当然，法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当依法给予被执行人6个月的宽限期，为其腾空房屋和寻求临时住房提供必要的时间保障。过了6个月的宽限期，除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题，法院可以强制迁出。
为了更加合理地保护申请执行人的合法权益，2015年5月5日，最高人民法院颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议、复议规定》）第二十条规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
可见，最高院在制定《查封规定》和《执行异议、复议规定》时保障的是被申请执行人的生存权而不是房屋的所有权。同时，此种居住权必须是被申请执行人所必须的。正如最高人民法院执行局副局长张根大表示，根据最高法相关规定，如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。
四、地方法院执行解答
江苏省高级人民法院发布《关于执行 “唯一住房” 相关问题的解答》，规定：
（一）是否超过“生活所必需”，由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：1.面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）。2.市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）。
（二）登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：
1.对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
2.一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
3.被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
4.被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
5.被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；
6.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
7.其他可以执行的情形。
（三） “唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。
（四）为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
1.保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
2.房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。
浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》
对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院，可予以执行。对以下两种情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”：
1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50％以上的；
2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的。
五、相关案例
案例1：执行被执行人唯一房产时应以被执行人及其所抚养家属具备最低生活标准所必需的居住房屋为前提
案号：广东省高级人民法院(2013)粤高法执复字第111号。
案例要旨：执行过程中，发现被执行人只有唯一房产，且该唯一房产超过被执行人及其所抚养家属生活所必需时，可以执行该套房屋。但执行法院应以做好安置、保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋为前提条件。在未做好安置的情况下裁定拍卖，不具备法定的执行条件。
案例2：法院可在保障被执行人居住权的情况下执行其唯一住房所有权
案号：重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法执复字第00207号。
案例要旨：居住权属于生存权，其权利位阶高于一般债权。居住权系房屋所有权结构中的占有、使用权能，可与所有权相分离。只要保障被执行人的居住权利，就可以执行被执行人唯一住房的所有权。
案例3：被执行人的唯一住房并不当然被认定为生活所必需的房屋
案号：广东省深圳市宝安区人民法院(2010)深宝法执字第8393号。
案例要旨：执行中，当被执行人名下只有唯一住房时，不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分，应以平衡保护权利人的债权与被执行人的生存权为原则，从房屋的基本属性、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量界定涉案房屋是否为其生活所必需的居住房屋。
案例4：被执行人只有一套住房但明显超出最低生活需要的，可作为执行标的执行
案号：江西省高级人民法院(2015)赣执复字第00001号
案例要旨：被执行人的唯一住房明显超出最低生活需要的，法院在保障被执行人最低生活标准必需的住房前提下，可采取“以大换小、以好换差、以近换远”等方式执行，拍卖被执行人的该套房屋。
案例5：被执行人的房产即便是唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可采取拍卖措施。
案号：福建省高级人民法院（2014）闽执复字第29号
案例要旨：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，即便房产为被执行人唯一住房，只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。因此，对于被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，人民法院在保障抵押权人的优先受偿情况下，可以采取拍卖措施。
案例6：争议房屋系被执行人的夫妻共同财产，由于房屋具有不可分割性，执行法院可整体处分后对非被执行人一方的份额予以保留。
案号：湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05执复23号
案例要旨：争议房屋系夫妻共同财产，由于房屋具有不可分割性，法院整体处分后对非被执行人的份额予以保留，并不损害其利益。
案例7：法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。
案号：江苏省苏州市中级人民法院 (2017)苏05执复10号
案例要旨：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定，法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。被执行人一家居住的涉案房产为其自有房产，建筑面积260.29平方米，即使按被执行人所述六人居住仍属宽裕，超过了被执行人及其所扶养家属生活所必需，且申请执行人向法院表示，如果涉案房产系被执行人唯一住房，其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，故对申请复议人的请求，不予支持。
作者简介：
吴华彧：西南政法大学法学硕士，具有良好的法学教育背景、深厚的法学理论素养。
吴律师长期致力于婚姻法、合同法、公司法、劳动法案件的处理，具有丰富的诉讼经验。执业期间积极参加社会公益活动，坚信当事人利益至上，为当事人和各法律顾问单位提供优质高效的法律服务。
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